Quy trình & thủ tục mua bán nhà đất mới nhất 2021

# Nhà Giá Gốc | 20/09/2021

Giao dịch mua bán nhà đất không phải là hoạt động xa lạ hiện nay. Thế nhưng quy trình mua bán nhà đất ra sao, tiến hành như thế nào, thủ tục pháp lý gì cần chuẩn bị thì không phải ai cũng biết. Dưới đây Nhà giá gốc xin chia sẻ toàn bộ quy trình mua bán nhà đất đơn giản để quý khách dễ dàng nắm bắt.

Một số thủ tục pháp lý khi mua bán nhà đất cần biết

Để mua bán nhà đất, trước hết quý khách cần nắm rõ những thủ tục pháp lý. Một số thủ tục pháp lý trong quá trình mua bán như sau:

  • Cơ sở pháp lý: Điều 194 Luật Đất đai 2013, Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP…
  • Về quy định mua đất nền từ chủ đầu tư: Chủ đầu tư chỉ được bán đất nền dự án khi đã xin cấp phép từ UBND tỉnh về việc phân lô bán nền sau khi chủ đầu tư hoàn thành xong đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai. Người mua cần tìm hiểu dự án đã được cấp phép hay chưa để đảm bảo pháp lý minh bạch và an tâm đầu tư.
  • Về hợp đồng, thường chủ đầu tư sẽ bán đất cho khách dưới dạng hợp đồng cọc, hợp tác, hợp đồng góp vốn. Lúc này, khách mua nhà sẽ thanh toán tiền đất theo dạng trả góp và sẽ chịu trách nhiệm xây dựng căn nhà theo thiết kế của chủ đầu tư (bản thiết kế đã có sẵn). Sau khi ký hợp đồng này, người mua được nhận nhà, đất và được chủ đầu tư tiến hành làm thủ tục sang tên, thông qua hình thức phân chia sản phẩm. 
  • Hợp đồng mua bán đất nền dự án đã có sổ đỏ, cần phải ra công chứng.
  • Hợp đồng góp vốn mua đất nền từ chủ đầu tư

Đối với các hợp đồng bắt buộc công chứng thì giá trị pháp lý hợp đồng sẽ cao hơn. Hợp đồng chỉ có hiệu lực khi: Người tham gia đủ năng lực hành vi dân sự và hai bên hoàn toàn tự nguyện, nội dung và mục đích không vi phạm điều cấm, không trái đạo đức xã hội.

  • Về thủ tục cấp sổ cho khách cá nhân sẽ do UBND cấp quận, huyện cấp. Nếu là tổ chức, pháp nhân thì việc cấp sổ sẽ do UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cấp.
Quy trình mua bán nhà đất

Quy trình mua bán nhà đất

Quy trình mua bán nhà đất và sang tên sổ đỏ

Dưới đây là các bước trong quy trình mua bán nhà đất:

Bước 1: Kiểm tra xác thực các giấy tờ, chứng nhận liên quan

  • Người mua cần kiểm tra: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất và các giấy tờ liên quan khác như sổ hộ khẩu, CMT, giấy đăng ký kết hôn… của chủ nhà đất
  • Liên hệ với phòng công chứng để kiểm tra tình trạng giao dịch: người mua nên liên hệ với địa chính cấp xã để kiểm tra thông tin về việc có tranh chấp hay không đến phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện kiểm tra các thông tin quy hoạch, thu hồi đất..

Bước 2: Đặt cọc

Đây là bước quan trọng trong quy trình mua bán đất dự án và thường không tránh khỏi. Bởi vì nhà đất là một tài sản có giá trị lớn, khi quyết định mua nhà mình cần phải đặt cọc để có thời gian chuẩn bị tiền thanh toán và tránh giao dịch bị hủy bỏ.

Số tiền đặt cọc tùy thỏa thuận 2 bên nhưng thông thường là 2-3% giá trị căn nhà/mảnh đất. Thông thường thời gian đặt cọc diễn ra trong khoảng thời gian từ 5-7 ngày thậm chí nhiều tài sản giá trị lớn lên đến 30 ngày. Thời gian đặt cọc sẽ tùy thuộc vào giao dịch vào thỏa thuận giữa 2 bên.

Sau khi ký hợp đồng mua bán cần phải chuẩn bị những giấy tờ sau để chuẩn bị cho việc ký hợp đồng mua bán.

  • Bên Mua: CMND, Hộ Khẩu, Đăng ký kết hôn 
  • Bên Bán: Tương tự như những giấy tờ của bên mua
các bước trong quy trình mua bán nhà đất

Các bước trong quy trình mua bán nhà đất

Bước 3: Thanh toán và ký hợp đồng mua bán công chứng

Bên mua sẽ thanh toán nốt số tiền còn lại cho bên bán; còn bên bán sẽ có nghĩa vụ bàn giao các giấy tờ pháp lý liên quan đến việc mua bán theo yêu cầu của văn phòng công chứng cho bên mua.

Các loại giấy tờ bên mua cần chuẩn bị: Bản gốc CMND, 4 bản photo công chứng, Bản gốc hộ khẩu thường trú, 4 bản photo công chứng.

Bên mua và bán sẽ đến phòng công chứng làm hợp đồng mua bán. Các bên sẽ ký Hợp đồng mua bán nhà đất tại cơ quan công chứng. Sẽ có 5 bản hợp đồng được ký, trong đó, 1 bản lưu tại phòng công chứng, 1 bản người bán sẽ cầm và 3 bản người mua sẽ cầm để lo thủ tục sang tên và đóng thuế.

Ký hợp đồng tại cơ quan công chứng: Phòng công chứng Nhà nước hoặc Văn phòng công chứng tư – đều được

Khi ký hợp đồng sẽ có khoản chi phí ký hợp đồng mua bán này, tùy thuộc vào hợp đồng ký thường. Thông thường thì mức giá khoảng hơn 1 triệu và thêm 500k tiền soạn thảo hợp đồng. 

Bước 4: Nộp hồ sơ chuyển nhượng Bất động sản tại cơ quan công quyền

Sau khi xong bước 3, thì bạn sẽ phải hoàn thành đầy đủ hồ sơ về chuyển nhượng Bất động sản và tiến hành gửi nộp hồ sơ tại cơ quan công quyền. Bước này sẽ đảm bảo chứng nhận về phần bất động sản sẽ được chứng thực chuyển nhượng.

Bước 5: Đóng các loại phí và thuế trước bạ

Một trong hai bên mua và bán nộp hồ sơ mua bán tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất của UBND cấp quận/huyện. (Đối với những trường hợp chỉ bán một phần nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở thì cần phải kèm theo bản vẽ sơ đồ diện tích nhà ở, đất ở có thẩm tra của UBND cấp tỉnh).

Các khoản thuế phát sinh cần biết:

  • Bên Mua: Thuế thu nhập cá nhân 2%, lưu ý (cơ quan thuế sẽ dựa trên khung giá đất, hoặc giá bán trên hợp đồng mua bán để định giá nhé, bên nào cao hơn họ sẽ chọn)
  • Bên bán: Phí trước bạ 0,5%
  •  Lệ phí địa chính: 15.000 đồng/trường hợp
  • Lệ phí thẩm định hồ sơ: Mức thu tính bằng 0,15% giá trị (sang tên) chuyển nhượng (tối thiểu 100.000 đồng đến tối đa không quá 5.000.000 đồng/trường hợp).
  • Lệ phí cấp GCNQSDĐ: 0,15% giá trị hợp đồng

Bước 5: Thẩm định của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

Căn cứ vào hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng, cơ quan có thẩm định sẽ kiểm tra, xác định vị trí thửa đất và gửi cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính.

Sau khi đã xác nhận được thông tin, cơ quan công quyền sẽ gửi thông báo thuế để chủ nhà đi nộp, thực hiện nghĩa vụ tài chính của mình.

Bước 7: Nộp thuế TNCN và trước bạ

Sau khi có thông báo của cơ quan thuế, cơ quan quản lý nhà ở sẽ gửi thông báo nộp thuế để chủ nhà sẽ phải đi nộp nghĩa vụ tài chính tại cơ quan thuế.

Bước 8: Nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Sau khi đã nộp thuế, chủ nhà nộp biên lai thu thuế, lệ phí trước bạ cho cơ quan quản lý nhà ở để nhận giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.

Lưu ý:

Thời gian làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho người mua tối đa là 30 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, không bao gồm vào thời gian đi nộp các nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước.

Các tỉnh, thành phố sẽ có quy định cụ thể trình tự chuyển dịch quyền sở hữu nhà ở cho phù hợp với từng địa phương.

Trên đây là toàn bộ quy trình mua bán nhà đất. Hy vọng những thông tin trên hữu ích cho bạn. Để được tư vấn và cập nhật tin tức mới nhất, quý khách vui lòng liên hệ: